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来源:旺天下网  作者:   发表时间:2018-10-17 22:16:02

可是,如同所有货币政策工具,房贷利率下调在经过复杂的货币政策传导机制后,究竟会达成何种政策效果,无可精确预测。

华西证券研究员汤戈测算,住房贷款政策调整对个人购房自住需求影响有限,以2004年商品住宅均价购买建筑面积100平米的住宅为例,月还款额仅增加1.66%。

大摩的计算则表明,20个基点的上调相当于月供增加不到月收入的1%;首付提高到三成,则按揭成数仍然高于中国目前平均60%-65%的水平。

至于投资(投机)购房需求,情形则大不相同。汤戈称,以上海市为例,一套二手房交易的契税加中介费约是总房价的3%,从2005年3月7日后购房不满一年出售的需要支付差额收益5.55%的税费。假设之前一个炒房者采用两成首付款方式购房,若一年房价涨幅为10%,扣除契税、中介费、营业税费和资金成本之后,其年收益率为9.5%。本次政策变动后,由于杠杆比例减小,资金成本提高,炒房者的收益率将降为5.1%,相当于此前收益的54%。若上涨幅度小于7.5%,则炒房者的收益将近似于零;即便可以将契税等负担转嫁到买家身上,炒房者获利的前提是,房价的年涨幅在5.2%以上。

汤戈称,2001年以来,个人住房贷款占住宅销售额的比例长时间在50%以上,2004年有所下降,但仍接近50%。由于住房贷款对商品住宅购买力的放大作用,房贷对购房需求的支持作用实际要超过该比例。

根据华西证券的预测,2005年我国商品住宅销售额预计达到1.1万亿,按照目前个人住房贷款占住宅销售额的比例,银行系统需要提供4800亿贷款,同比2004年将增长15%。银行收紧房贷,将改变商品住宅的供求关系。

在2005年2月末,大摩曾对中国房地产的市场承受力有过技术度量。结果是“出人意料,其中有些似乎有违我们的直觉判断”。

该报告撰写人谢昭平在接受记者采访时称,有关承受力的度量采用了住宅成本(住房贷款支出)变动除以家庭收入变动得出的比率,比率越高则承受力越差。

谢假设,以一套公寓的平均贷款偿还成本为准,在上海为约人民币50.6万,北京为人民币44.4万。

按照3.16以前国内5.31%的个人住房贷款利率、首付三成、分20年偿还的状况,上海目前的市场承受力与1998年时的水平看齐,承受力指数为102;但由于价格急剧飙升,与2001年底(大约72)比较则下降了超过40%。北京的承受力相对较好。而在全国范围内,市场的承受力自1998年以来有所提升。

谢昭平同时指出,有关承受力的测算结果准确性,取决于房价上涨等数据。比如上海,就是基于2004年全年房价上涨16%的前提而计算的。

值得一提的是,由于口径的不同,业界对于房价上涨幅度一直莫衷一是。2005年3月17日,记者选取了位于上海长宁区天山路258号的海逸公寓为样本:其在搜房网的历史价格资料显示,2003年底均价尚且为每平米7500元;2005年3月18日,该楼盘在安家网站上的二手房均价已经达到了17962元。

谢指出,如果假设2004年房价上涨幅度为50%的话,承受力指数被随之改写为130。

在谢的模型中,本次个人住房贷款利率调整导致承受力指数微弱上升,比如上海将因此上升3个单位。

但是,谢在其最新的报告中指出,2003年的央行对房地产开发环节的信贷紧缩导致供给减少,导致10年以来房价最快速的上涨。谢认为,本次对需求方的调控应当会比较明显的改善供求关系。

房贷政策调整的同时,央行选择了对超额准备金(简称超储)利率下手:金融机构在人民银行的超额准备金存款利率由原先年利率1.62%下调到0.99%。

或许是缘于此,中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭将此次央行动作比作是“一次有保有压的利率调整”:在压缩长期房贷增长的同时,超储利率的下调会逼迫商业银行寻找其他短期资产品种,比如增加对企业短期流动资金贷款的发放。

国务院发展研究中心金融研究所范建军称,央行此举最直接的效果,是降低商业银行超额准备金比率,提高商业银行资产流动性;远期的效果在于,增强央行货币政策,比如法定存款准备金率的有效传导。

范建军还表示,在很多国家,对于商业银行超额准备金甚至是法定准备金,央行并不支付利息,“这应当是商业银行自己承担的资金成本”。范建军称,此前国有商业银行有相当部分的利润就是来自超额准备金以及法定准备金的利率。

申银万国(行情论坛)证券研究所励雅敏称,低收益率将促使银行进行资产结构调整。此前,商业银行在央行的超额存款准备金维持在4%左右的水平。

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